La tasación inmobiliaria, valoración inmobiliaria, avalúo inmobiliario o valuación inmobiliaria es la tasación económica y por tanto comercial de un bien raíz (vivienda, local, edificio). Es la valoración del precio de mercado de un bien inmueble en un momento determinado.
La tasación se formaliza en un documento que determina el valor o precio del inmueble en el momento en el que se efectúa. Este documento está elaborado por un profesional, generalmente un tasador con credenciales (Ingeniero Civil, Arquitecto, Economista, Agrimensor, etc.) y, contiene entre otras, la información fiscal, la antigüedad del inmueble, el estado de conservación y mantenimiento, la información legal, la finalidad de la valoración o avalúo, la metodología utilizada, las memorias de cálculos, la identificación e individualización del bien y su ubicación clara con linderos y coordenadas geográficas, el tamaño o la superficie, la calidad de construcción y la edad aparente y vida útil económica sobrante de la edificación, entre otras características.
El valor está dado en moneda nacional y está referido a una fecha específica tomando en cuenta las condiciones y superficie de la vivienda así como de la zona que le rodea.
Utilidad de la tasación inmobiliaria
La tasación inmobiliaria sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio. También es un documento necesario para tramitar créditos, ya que ahí se inicia el valor de la vivienda, información que se utiliza para determinar el valor de la operación de crédito y le permite a la institución donde se tramita, conocer el valor de la garantía. En algunas entidades federativas, las autoridades solicitan para la escritura una tasación catastral para el cálculo del impuesto de traslado de dominio. Por lo que antes de adquirir una vivienda se necesita saber si es requerida. Esto lo realiza un especialista en el área de tasación, mediante una metodología capaz de tomar variables específicas para determinar dicho valor.
Por lo tanto es bueno conocer la tasación y revisar el documento relativo antes de decidir si se compra, construye, amplía, repara o mejora una vivienda; o si se desea pagar el pasivo de una vivienda, ya que su información servirá para tomar decisiones.
Tres enfoques al valor
Hay tres grupos de metodologías tradicionales para determinar el valor. A estos se les refiere normalmente como los «tres enfoques al valor» los cuales son generalmente independientes entre ellos:
- El enfoque del Mercado (en este enfoque se encuentran todos aquellos métodos que consideran en su análisis datos observables del mercado).
- El enfoque del Costo (en este enfoque se encuentran tres métodos basados en costo, a saber: método del costo de reposición, método del costo de reproducción y método del costo por adición).
- El enfoque de los Ingresos (en este enfoque se pueden citar dos métodos muy conocidos, el método directo [considera la una renta infinita del bien tasado a una tasa de descuento constante], y el método indirecto [considera los flujos futuros del bien tasado durante un horizonte financiero proyectado, actualizados a la fecha de la valoración a una tasa de descuento que debe ser mayor que el costo promedio ponderado del capital]).