>>> Solicitar Nota Simple del Registro de la Propiedad
¿Quién puede solicitar una Nota Simple del Registro de la Propiedad? Puede solicitar la Nota Simple de un inmueble cualquier persona que tenga interés en conocer la situación legal de dicho inmueble, el contenido del Registro de la Propiedad es público para quien tenga un interés legítimo.
Al solicitar la Nota Simple deberá marcar uno de los siguientes motivos:
Investigación jurídico-económica sobre crédito, solvencia o responsabilidad:
Deberá marcarse esta casilla cuando la petición de Nota Simple del Registro de la Propiedad tenga por objeto conocer la capacidad de atender a sus responsabilidades por parte de los titulares registrales de bienes o derechos concretos. Así sucede, por ejemplo para conceder préstamos al titular registral, contratar un arrendamiento con el titular registral como inquilino, contratar servicios a favor del titular registral, etc
También podrá utilizarse este campo al solicitarse la Nota Simple del Registro de la Propiedad cuando quiera acreditarse que no se es dueño de bienes inmuebles. Por ejemplo para obtención de viviendas de protección oficial, para obtención de justicia gratuita, para obtención de ayudas o subvenciones.
Investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones:
Deberá marcarse esta casilla cuando quiera conocerse el conjunto de derechos que recaen sobre un inmueble: Propiedad, usufructo, servidumbres, limitaciones urbanísticas, cargas, etc. Por ejemplo para conocer si se tienen derechos de paso o acceso, conocer si una finca es edificable, conocer la descripción registral de la finca, estudios para tasación de la finca, aclaración o regulación ante el Catastro u otros Organismos, etc.
Investigación para contratación o interposición de acciones:
Deberá marcarse esta casilla cuando se pretenda la adquisición de la finca o de algún derecho sobre ella, como por ejemplo compra de la finca, adquisición del usufructo sobre la finca, alquiler de la finca, préstamo con garantía hipotecaria.
También deberá marcarse esta casilla cuando se pretendan interponer acciones judiciales contra el titular registral o sobre la finca. Así por ejemplo cuando se pretenda pedir el embargo de la finca, cuando se pretenda ejercitar un retracto (de comuneros, de colindantes o de arrendatarios) sobre la finca, cuando se pretenda reclamar judicialmente algún derecho sobre la finca, para el ejercicio del deslinde de fincas.
El solicitante de la Nota Simple es titular de algún derecho sobre la finca:
Deberá marcarse esta casilla cuando el solicitante de la Nota Simple del Registro de la Propiedad es ya titular de la finca sobre la que se solicita la información o sobre algún derecho sobre la misma. Así, por ejemplo cuando el titular necesite acreditar su titularidad ante el Catastro u otras instituciones, cara tramitar la cancelación de una hipoteca, para tramitar la cancelación de otras cargas, etc.
¿Para qué sirve pedir una Nota Simple al Registro de la Propiedad? Pedir una Nota Simple al Registro de la Propiedad tiene un valor meramente informativo, pero al mismo tiempo puede servir para conocer detalles relevantes sobre un bien inmueble, como quién es su verdadero propietario o si cuenta con cargas de las que no se tenía constancia. Además, a la hora de tasar una vivienda para pedir una hipoteca, el tasador pedirá la nota simple, con fecha de validez menor a tres meses.
La Nota Simple es el documento informativo más utilizado y exigido por las entidades bancarias a la hora de conseguir financiación. Nos ofrece información acerca de toda la realidad que abarca a un bien inmueble:
Descripción detallada de la finca
Ubicación exacta de la misma
Nombre y apellidos de los propietarios actuales
Número de cargas que existen sobre el bien en caso de haberlas
Avisos varios de especial relevancia
La Nota Simple es muy práctica y tiene múltiples usos:
Compra o venta de inmuebles: Si quiero comprar una propiedad, me gustaría verificar si la propiedad tiene cargos, gravámenes, servidumbres o gravámenes en su contra.
Préstamos: Tal vez un propietario necesita fondos y solicita un préstamo contra la propiedad. El prestamista verificará qué porcentaje de la propiedad posee o si es de dominio libre y si hay otras deudas o cargos en su contra.
¿Qué descripción hace la Nota Simple del inmueble? La Nota Simple del Registro de la Propiedad en primer lugar identifica el tipo de finca: solar, prado, casa, elemento de una comunidad de propietarios, etc…
A continuación la describe físicamente, debiendo indicar los metros cuadrados y los linderos al norte, sur, este y oeste, ubicándola en una dirección y localidad concreta. Lo de los metros cuadrados tiene su trascendencia, lo de los linderos también, aunque lógicamente, estos a veces están sin actualizar. También puede haber una descripción de posibles usos de la finca. En muchos casos, consta también la clasificación urbanística, y en las comunidades de propietarios el coeficiente de participación, básico para ejercer el derecho al voto en la comunidad y para determinar la cuota en los gastos.
¿Qué es la finca registral que aparece en la Nota Simple? La Nota Simple indicará el número registral de finca. Es posible que también aparezca identificada por el idufir, que es un número exclusivo de dicha finca para todos los Registros, un sistema mucho más novedoso. Si es urbana, puede constar así mismo la referencia catastral.
La finca registral es el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad.
La Nota Simple explicará la descripción física de la finca registral: número de metros cuadrados, ubicación de los linderos en toda su superficie, dirección y localidad concretas, etc.
En algunos casos, en la Nota Simple también figura un pequeño texto proponiendo el tipo de uso que se le puede dar a la finca, lo cuál es un dato fundamental por ejemplo, para saber si edificable o no.
En el caso de que la finca se encuentre dentro de una urbe, puede constar la referencia catastral.
¿Qué es la titularidad de la finca que aparece en la Nota Simple? La Nota Simple del Registro de la Propiedad identifica al titular o titulares de la finca, es decir, a los propietarios en ese instante de tiempo. En este paso, en ocasiones aparecen sorpresas cuando por ejemplo una propiedad es fruto de una herencia y es necesaria la firma de todos los herederos para hacer efectiva la compra.
La Nota Simple examina a quién corresponde dicha finca, quién es su propietario o propietarios actuales. Identificará al propietario o propietarios, en ocasiones pudiendo incluir la identificación fiscal, indicando si lo ha adquirido como privativo o ganancial (en estos caso puede o no aparecer el otro cónyuge, aunque es lo más frecuente). Nos dirá cómo se ha adquirido la condición de propietario (compraventa, herencia, etc), lo que puede ser muy relevante, dándonos información sobre el documento que se inscribió y quién (generalmente un notario) y cuándo lo emitió.
También puede ser que en la Nota Simple se especifique la identificación fiscal para saber si los propietarios lo han comprado como bien privado o en gananciales.
¿Qué son las cargas registrales de la finca? La Nota Simple nos indica si hay o no cargas registrales, es decir, limitaciones al uso o propiedad de la finca: hipotecas, servidumbres, alquileres, etc. Si hay más de una en la nota, se ordenan en función del momento de su inscripción, de forma que a la hora de poder afectar a la finca, las anteriores en dicho orden prevalecen sobre las siguientes. Es posible que estas cargas realmente no estén vigentes, pero no hayan sido eliminadas del Registro de la Propiedad, al no aportarse la documentación necesaria para ello.
Las entidades financieras suele ser el primer dato en el que se fijan para la valorar la concesión de un préstamo hipotecario. Esto se conoce como cargas registrales, y habla sobre las limitaciones al uso de la finca.
Puede ocurrir que haya más de una carga, entonces se ordenan en función de la fecha de inscripción.
También puede pasar que la Nota Simple del Registro de la Propiedad refleje algunas cargas que ya no estén vigentes en el momento de su solicitud. En motivo seguramente es, porque no han sido eliminadas del registro por los propietarios o no se ha aportado la documentación necesaria para hacerlo.
Anotaciones y notas marginales que pueden aparecer en la Nota Simple Este apartado hace referencia a información complementaria que puede aparecer en la Nota Simple:
Afecciones legales: En determinados casos, y en función del impuesto, la finca puede quedar afecta fiscalmente a una posible comprobación fiscal por las transmisiones, contratación de hipoteca, etc que hayamos firmado sobre ella. Esto quiere decir que si el propietario que figure antes de nosotros no ha pagado alguno de estos impuestos, la finca responderá de ellos durante 4 años.
Afecciones urbanísticas: Este punto es muy similar al anterior con respecto a las obligaciones de contribuir en gastos en una junta de compensación acerca de urbanizar una determinada zona. Suelen necesitar un análisis personalizado.
Embargos y Demandas: Todos aquellos que afecten a la finca figurarán en la Nota Simple.
Suspensión de la fe pública registral: Esto hace referencia al momento en que se inscribe la finca a través de un método concreto. Puede ser que aparezcan durante dos años terceros que nos las puedan quitar invocando un mejor derecho.
Otra información que puede aparecer en la Nota Simple de un inmueble En la Nota Simple constan las prohibiciones o restricciones que afectan a los titulares o derechos inscritos.
También pueden aparecer en la Nota el total de metros cuadrados construidos y porcentaje de zonas comunes, cuota de mantenimiento común y su participación.
Límites de la propiedad: Todos los cargos, deudas, servidumbres o gravámenes que limitan el uso de la propiedad, es decir, hipotecas, derechos de paso, derechos de vista, impuestos municipales impagos, deudas comunitarias, deudas privadas, embargo pendiente de resolución legal, derecho de usufructo, procedimientos de ejecución hipotecaria, etc.
Clasificación de la propiedad, es decir, residencial, agrícola, VPO (‘Vivienda de Protección Oficial’; vivienda social)
Si hay una hipoteca contra la propiedad, en la Nota Simple aparecerá una visión general de los detalles básicos: monto total adeudado, número total de años para reembolsarlo, cantidad de cuotas mensuales, deuda pendiente, tasa de interés aplicable, tasa de interés de incumplimiento, responsabilidad total de la hipoteca, etc.
A veces en la Nota Simple aparece incluso la referencia catastral.
¿La información de la Nota Simple es siempre precisa? No, porque puede haber modificaciones en la finca que no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. Los límites, particularmente para la propiedad rural, son nebulosos en el mejor de los casos, ya que los límites se describen sujetos a los nombres de los vecinos que pueden estar muertos hace mucho tiempo. También la descripción de la propiedad puede ser parcialmente inexacta. Por ejemplo, si el propietario ha emprendido obras para renovar la propiedad o ha hecho extensiones, obviamente no se registrarán en el Registro de la Propiedad y no aparecerán en la Nota Simple.
En el caso de la propiedad rural, muchos propietarios se aprovecharon de una laguna legal y al usar una licencia para “aperos” (choza de cobertizo rural) se construyó una villa de lujo con piscina. En el Registro de la Propiedad, la descripción de la propiedad permanecerá como la tierra agrícola original con un huerto de naranjos con una pequeña choza de herramientas de 10 metros cuadrados. Si este propietario planea vender la propiedad sin haber actualizado los detalles en el Registro de la Propiedad, no parecerán en la Nota Simple y el comprador tendrá problemas para obtener financiación de un prestamista. El prestamista solo verá tierras rurales, mientras que en realidad puede haber una propiedad en la tierra. El prestamista solo prestará un pequeño porcentaje del valor en función de lo que considere que vale la tierra rural, que será considerablemente menor. El vendedor se verá obligado a actualizar los detalles en el Registro de la Propiedad si desea vender.
La Nota Simple es como tomar una fotografía legal de una propiedad en un momento determinado. Es preciso en ese momento, pero puede cambiar con el tiempo. Si solicita una Nota Simple una semana y la semana siguiente se le impone un cargo, obviamente no aparecerá en la Nota Simple de la semana anterior. Entonces, básicamente, una propiedad tiene un estatus legal dinámico que está sujeto a cambios a lo largo del tiempo. La Nota Simple toma una imagen fija del estado legal en un momento dado solamente.
¿Qué hago si la información de la Nota Simple no es correcta? El propietario de la finca necesita repararlo él mismo, a su cargo. Normalmente necesitará contratar a un abogado para solucionar la inexactitud.
En el ejemplo anterior, donde se construyó una villa en un terreno rural, el abogado deberá redactar lo que se conoce como “Declaración de Obra Nueva” (Escritura de obra nueva).
El propietario tendrá que pagar los impuestos asociados al ayuntamiento para esta extensión y solo así se podrá firmar esta nueva escritura ante notario.
Una vez que el notario firme la nueva escritura de construcción, se presentará en el Registro de la Propiedad.
Los detalles del Registro de la Propiedad se actualizarán automáticamente después de algún tiempo para que coincida con los cambios realizados en la propiedad después de la nueva escritura de construcción.
Después de esto ya aparecerá en la Nota Simple la actualización de la finca.
¿La Nota Simple está firmada? La Nota Simple no está firmada., es meramente informativa, si necesita un documento firmado tiene que obtener el certificado de inmueble .
Una nota simple es un documento no certificado que solo es adecuado para fines de información general. Una nota simple no tiene validez legal como prueba. Si hay algún error en él, nadie es responsable.
Si necesita un documento vinculante legalmente aceptado, debe solicitar el certificado o certificación, firmado y sellado por el propio Registrador, que es un documento público y se puede utilizar en cualquier procedimiento legal. Con el certificado, si hay algún error, el Registro de la Propiedad es responsable.
¿Dónde se guarda o almacena la Nota Simple? La Nota Simple no está guardada o almacenada en el Registro de la Propiedad, se hace en el momento de la solicitud, ya que es realmente un extracto de los Libros de la finca, por lo que no se guarda o está guardada en ninguna parte.
Los Libros donde están inscritas las fincas si se almacenan físicamente en el Registro de la Propiedad, y el custodio es el Registrador asistido por otros funcionarios públicos.
¿Qué es el Certificado de un inmueble? El certificado del Registro de la Propiedad comprende la última titularidad de dominio que se encuentre vigente y todas las cargas o gravámenes existentes sobre la finca, y que estén vigentes.
El Certificado de Inmueble contiene el dominio o titularidad y todas las cargas o gravámenes existentes sobre la finca que estén vigentes. A diferencia de lo que sucede con las notas simples, el certificado es un documento público que da fe, en juicio y fuera de él, del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad. En cambio, las notas simples tienen simplemente un valor informativo.
>>> Solicitar Certificado
¿Qué es la Nota de Localización de Propiedades? Con la Nota de Localización de Propiedades puede conocer si una persona o empresa tiene propiedades, o en qué los municipios de España. La Nota de Localización también le indica los Registros donde están inscritas dichas propiedades, para si lo necesita posteriormente solicitar notas simples.
>>> Solicitar Nota de Localización de Propiedades
¿Cómo cambiar de nombre un inmueble en el Registro de la Propiedad? Los cambios de nombre de los titulares de un inmueble se hacen ante el Registro de la Propiedad, presentando la documentación pertinente en cada caso.
En cuanto al precio, este dependerá del valor de la vivienda. Es importante señalar que siendo este trámite un proceso similar en toda España, los costes derivados del mismo pueden variar de una comunidad autónoma a otra. A petición tuya, puedes obtener un presupuesto del registrador.
En general esta operación tiene asociados cuatro tipos de costes:
1) Notarial , el coste de hacer la escritura2) Fiscal , el pago de los impuestos que corresponda3) Registral , el coste de hacer la inscripción4) De gestión, no obligatorio, en caso que desees pagar por la tramitación del impuesto e inscripción.
¿En qué casos procede cambiar de nombre un inmueble? El cambio de nombre en la escritura de un inmueble es necesario en los siguientes casos
Por causa de compraventa:
Los nuevos propietarios de un inmueble se preguntarán cuánto vale registrar una vivienda ya que son ellos los que deberán afrontar el pago del Registro de la Propiedad.
La persona que vende debe ir al notario para obtener las escrituras y debe solicitar una copia simple de la escritura. Con esta se tramita el pago de la plusvalía municipal.
La persona que compra necesita una copia simple de la escritura para realizar el cambio de titular en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
Por causa de donación:
Acudir al notario para obtener las nuevas escrituras con la transmisión de donación. Es necesario acotar que pueden estar exentas del impuesto de plusvalía las donaciones de padres a hijos, hijos a padres, matrimonio, abuelos a nietos y nietos a abuelos, dependiendo de la comunidad autónoma.
Por causa de herencia:
Solicitar en el notario la escritura de «aceptación de herencia», con ella acudir a la Oficina del Catastro y luego al Registro de la Propiedad.
¿A cuánto asciende los gastos notariales por cambio de nombre en la escritura de un inmueble? En España no es obligatorio hacer una escritura pública de las operaciones de transmisión de vivienda; sin embargo, sí que es muy recomendable.
La escritura de una vivienda es el documento donde se asienta lo ya pactado en su negociación, y posee alcances jurídicos y económicos. Debido a la importancia de este acuerdo, este contrato entre dos partes, requiere de la asistencia de un tercero que haga como testigo.
Este tercero deberá poseer imparcialidad, solvencia y legitimidad, para garantizar que el acuerdo cumple con las leyes vigentes y que respeta los derechos de ambas partes.
El tercero en las escrituras públicas, quien se constituye como responsable solidario, es el notario. El notario es un funcionario público.
El notario no cobra el importe que quiere, la tarifa que cobra la fija el Gobierno mediante Real Decreto, la última revisión data del año 1989 (RD 1426/1989). Tal como te referimos, es la misma para todos los notarios de España.
La tarifa notarial o arancel varía de acuerdo a tres factores:
La cuantía de la propiedad en el documento.
La extensión del documento.
Actos complementarios realizados.
Los gastos notariales cubren los honorarios notariales, pero además constituyen una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores, y otros gastos que se generan y que el notario abona en nombre del cliente.
Estos gastos se engloban en lo que se denomina actuaciones complementarias o actuaciones notariales extra-documentales dirigidas.
En función de tales actuaciones complementarias realizadas, los Colegios Notariales fijan los criterios para determinar los importes exactos a cobrar.
Una vez que quede todo perfectamente establecido, el notario deberá enviar el acuerdo para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Por otro lado, el cambio del nombre del titular en el Catastro es gratuito siempre y cuando la realice el titular del inmueble. En caso que este cambio lo tramite el notario será un gasto más a añadir en los gastos notariales.
¿Cuánto se paga en el Registro de la Propiedad por cambio de nombre en la escritura de un inmueble? En primer lugar es necesario tener presente que no podrás registrar el piso a tu nombre hasta que no hayas liquidado los impuestos a que haya lugar, según tu caso.
Igual que sucede con los gastos notariales, los gastos de registros se rigen por ley, mediante el Real Decreto 1427/1989, de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad. El importe a pagar se calcula sobre el valor declarado en la escritura, a mayor importe se aplica menor porcentaje. Es regresivo.
La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad exige la presentación de tres documentos reglamentados. Estos son:
la escritura pública,
el Impreso de Autoliquidación, que es el documento que justifica que se ha llevado a cabo el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP),
y la constancia del pago de la plusvalía municipal.
La inscripción se realiza en la oficina del Registro de la Propiedad, con la presentación de los citados documentos.
Existen exenciones en el pago de gastos registrales como es el caso de las viviendas de protección oficial.
¿Cuáles son los tributos a pagar antes de realizar el registro de un inmueble? En los casos de compraventa, esto dependerá de si el piso es nuevo o de segunda mano. Si se trata de una primera transmisión, es decir, de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora, se debe pagar el IVA.
Si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial, el IVA corresponde al 4 %del precio escriturado, en los demás casos el IVA alcanza el 10%.
Si se trata de un piso de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este tributo varía entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Es posible que apliquen deducciones fiscales por causas de edad, familia numerosa o discapacidad.
El tributo de actos jurídicos documentados (ADJ), grava todos los documentos jurídicos extendidos en papel timbrado necesarios para formalizar la compraventa y oscila entre 0.5% – 1.5%.
En los casos de herencia, se paga el Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas.
En muchas comunidades donde el importe a pagar por donación es mínimo. El pago de la plusvalía municipal, también recae sobre los herederos. Además se deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados.
En los casos de donación, también se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la modalidad de Donaciones. Algunas Comunidades Autónomas que aplican bonificaciones de hasta un 99%en este tributo.
Para el receptor de la donación, la ganancia patrimonial que se genera por recibir la donación respecto al valor inicial de los bienes está exenta de tributar en el IRPF.
¿Se puede cambiar de nombre un piso con hipoteca? Existe una figura que es desconocida para muchos titulares de hipoteca, se trata de la subrogación. Este mecanismo permite hacer un cambio de titular de la hipoteca, así como algunas de las partes del contrato de esta, bien se trate de la entidad bancaria o el propietario del bien inmueble.
En los casos en que se efectúe la compraventa de una propiedad ya hipotecada, el comprador puede subrogarse a ese contrato de préstamo, en este caso se hace un cambio de deudor manteniendo la misma entidad bancaria. Se entiende que el comprador acepta las condiciones del préstamo hipotecario que poseían el promotor o el propietario anterior. Por lo tanto el comprador asume la deuda existente.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca? Entre los gastos que conlleva una subrogación encontramos: la comisión de subrogación y además los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Hasta ahora, la ley hipotecaria fija el reparto de gastos entre el cliente que abonará la tasación del inmueble si fuera requisito y el banco se hará cargo del impuesto de actos jurídicos documentados, también se encargará de la primera copia del notario, de los gastos del Registro de la Propiedad y de la gestoría.
Para que una propiedad tenga validez legal, es indispensable que esté registrada en el Registro de Propiedad, teniendo previamente la escritura firmada ante notario.
Efectuar el registro de propiedad de su inmueble es muy beneficioso, ya que además de proteger al titular, también facilita la transmisión del inmueble y la búsqueda de financiación.
Cancelación de hipoteca en el Registro de la Propiedad
¿Cómo cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad? Con frecuencia cuando vamos a vender nuestra vivienda nos encontramos con que en el Registro de la Propiedad consta la inscripción de la hipoteca y ésta no ha sido cancelada pese a haber efectuado todos los pagos de la misma a lo largo de los años.
Para saber si un inmueble tiene registrada una hipoteca puede pedir una nota simple del Registro de la Propiedad sobre dicho inmueble:
Si han transcurrido más de 20 años desde que finalizamos los pagos de nuestra hipoteca no será necesario llevar a cabo los trámites de cancelación, ya que transcurrido ese tiempo, el Registro de la Propiedad procederá automáticamente a la cancelación de la inscripción sin coste alguno.
En el supuesto de que no haya transcurrido ese plazo de 20 años o hayamos cancelado anticipadamente los pagos de nuestra hipoteca y queramos vender nuestra vivienda tendremos que proceder a solicitar la cancelación del asiento registral de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Tenemos dos opciones para ello, o encargamos este trámite a la entidad financiera con la que firmamos la hipoteca o lo hacemos por nuestra cuenta. Si elegimos la primera de las opciones, pese a que las entidades bancarias están obligadas a realizarlo, lo normal es que el banco se lo encargue a una gestoría y nos cobre los gastos que ello conlleva. Ahorraremos tiempo y desplazamientos, pero nos costará un dinero.
Si por el contrario elegimos hacerlo por nuestra cuenta, tendremos que llevar a cabo los siguientes pasos:
Lo primero que tenemos que hacer es solicitar un certificado de deuda cero en la entidad financiera donde teníamos contratado el préstamo hipotecario. Este certificado debería ser facilitado de forma gratuita, si bien determinadas entidades financieras cobran una comisión que oscila entre 100 y 200 euros. Según los Criterios de Buenas Prácticas del Banco de España, la entidad bancaria no puede cobrar importe alguno por la emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda, ni por la comparecencia de su apoderado en la Notaría donde se vaya a llevar a efecto la escritura de cancelación.
El siguiente paso una vez obtenido el correspondiente certificado, es acudir a la notaría de nuestra elección (sin que sea obligatorio acudir a la misma con la que se firmó la hipoteca). El Notario se encargará de contactar con el apoderado de la entidad bancaria y gestionar con la misma la cancelación de la hipoteca. El apoderado de la entidad firmará la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario, sin que pueda exigir por ello, como hemos dicho anteriormente, el pago de cantidad alguna por su desplazamiento. No es necesaria la comparecencia del propietario al acto de la firma. Los gastos de gestoría o del notario dependerán del importe inicial del préstamo, por lo que a mayor importe concedido mayor coste de cancelación.
Una vez tengamos en nuestro poder la escritura de cancelación, habremos de acudir ante la Delegación de Hacienda de nuestra Comunidad Autónoma y liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, formulario 600. Tendremos que hacer la presentación (liquidación), si bien no habrá de abonarse importe alguno ya que está exento.
Para finalizar, con la escritura de cancelación acudiremos al Registro de la Propiedad para que se inscriba la cancelación y se levante la carga sobre la propiedad registral.
Como vemos no es un proceso complicado, pero en todo caso si que requiere dedicarle tiempo y desplazamientos por lo que si no disponemos de ninguno de los dos y no tenemos reparos en gastarnos el dinero necesario lo más sencillo es solicitar al banco que realice la gestión.
Cancelación registral de la hipoteca por cuenta propia, más barato
El proceso cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad por nuestra cuenta es sencillo.
Como hemos dicho anteriormente, en primer lugar, tras saldar la totalidad de la deuda, hay que pedir el certificado de deuda cero al banco. Este documento, por ley, no puede tener coste alguno.
Una vez recibido el certificado de deuda cero del banco, habrá que llevarlo al notario para que prepare la escritura de cancelación. Para ello, tendremos que elegir un día para firmar la escritura de cancelación en la notaría. El banco mandará un apoderado, cuyo desplazamiento es también gratuito. El notario, eso sí, nos cobrará unos aranceles por su trabajo, que están delimitados por ley. Por ejemplo, si la hipoteca original era de unos 150.000 euros, sus honorarios ascenderán a algo menos de 200 euros.
Como hemos indicado más arriba, el siguiente paso será ir a Hacienda para presentar y sellar el Modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). El levantamiento registral es una operación sujeta a este tributo, pero está exenta de pago, así que no nos costará nada.
Y, por último, tendremos que presentar la escritura de cancelación y el Modelo 600 del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el Registro de la Propiedad, que se encargará de eliminar la carga hipotecaria sobre nuestra vivienda. Por sus servicios, este organismo también nos cobrará unos aranceles regulados. Para el ejemplo anterior de una hipoteca de unos 150.000€, serían poco más de 200 euros.
Así que, en total, abonaríamos unos 400 euros aproximadamente (entre gastos de Notaría y Registro de la Propiedad) por cancelar por nuestra cuenta la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Si optas por una gestoría…
Si preferimos que sea el banco el que haga los trámites de cancelación de hipoteca, su gestoría nos puede llegar a cobrar entre 1.000 y 2.000 euros, que incluirán los gastos del Registros de la Propiedad y Notaría citados anteriormente, más los propios honorarios de la agencia. Como podemos ver, esta opción sale significativamente más cara.
En caso de que no queramos tramitar nosotros el levantamiento registral ni pagar tanto dinero, tenemos la opción de buscar por nuestra cuenta a otra gestoría que nos cobre menos. La mayoría de las agencias estipulan unos honorarios de cerca de 1.000 euros por esta operación, pero hay algunas que aceptarán el encargo por solo varios cientos de euros.
Esta alternativa, sin embargo, será más complicada si cancelamos la hipoteca con la venta de nuestra vivienda. En ese caso, si el comprador pide un préstamo hipotecario para financiar la compra, lo más probable es que su banco exija que sea su gestoría la que se encargue de la operación, en cuyo caso no nos libraremos de pagar lo que nos solicite. De todos modos, siempre tenemos la opción de intentar negociar para que nos permita hacer los trámites por nuestra cuenta o contratar a otra agencia.
Cuidado con la comisión por amortización anticipada
Hagamos la cancelación registral o no, quizás haya otro gasto que tengamos que abonar: la comisión por amortización anticipada total. Nos la cobrará la entidad, en caso de que devolvamos al banco el dinero que le debíamos antes de tiempo, aunque solo puede aplicarse si aparece en la escritura del préstamo hipotecario.
El coste máximo de esta compensación está regulado, pero ha ido variando en función de la legislación vigente en cada momento. Así, por ejemplo, si firmamos la hipoteca entre 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, podrá ser de hasta el 0,5 % si han pasado cinco años o de hasta el 0,25 % si han transcurrido más.
Preguntas frecuentes sobre el Registro de la Propiedad
A continuación se encuentran las preguntas más frecuentes sobre el Registro de la Propiedad: ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una institución pública creada con la idea de proteger el tráfico jurídico de bienes inmuebles, de forma que cualquier persona que quiera defender sus derechos de propiedad –o de cualquier otro tipo- sobre algún bien inmueble pueda hacerlo de forma eficiente.
Piénsese que defender la propiedad o la posesión de bienes muebles de valor es tan sencillo como introducirlo en cualquier entidad financiera, pero con los bienes inmuebles es más complicado.
¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?
El artículo 605 del Código Civil establece que “el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.
Como dicho así no resulta muy claro, podemos resumir expresando las dos cualidades principales de la institución: publicidad y fe pública.
Por la primera, el Registro de la Propiedad ofrece a cualquier persona interesada información sobre todas los bienes inmuebles que se encuentren inscritos, que puede servir por ejemplo para encontrar el propietario de una finca que se quiere adquirir, o para investigar posibles bienes embargables por razón de cualquier deuda.
Por la segunda, el propietario del bien se puede defender ante cualquier intromisión ilegal o incluso legal para con su bien inmueble.
¿Cuáles son las desventajas de no inscribir en el Registro de la Propiedad?
La principal es la de no ser propietario del bien inmueble a efectos públicos, lo que querrá decir que será mucho más complicado demostrar dicha propiedad si ocurriese cualquier problema.
Podría pensarse que debería de ser suficiente un contrato de venta firmado ante Notario, pero no sería la primera vez en la que un mismo bien inmueble se vende de forma simultánea a dos compradores, y en este caso el primero que inscriba es el que gana.
Además, si posteriormente se quiere vender o gravar el bien a favor de otra persona, se deberá de contar con un cliente de confianza o sufrir una minusvaloración en el precio, ya que en el mercado inmobiliario la no inscripción se tiene como indicio de inseguridad y el acto de inscribir por primera vez supone bastantes molestias.
¿Cómo inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad?
Como requisito principal es necesario contar con el documento público que dé al adquirente derecho de propiedad sobre el bien inmueble, del que la escritura notarial de venta es el paradigma clásico.
Teniéndose copia simple de dicho documento, del último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles , y acompañándose todo ello de la autoliquidación del Impuesto que se haya debido de pagar por la transmisión de la propiedad, se podrá inscribir un bien inmueble sin problema añadido que el de acudir a la Oficina Registral del territorio correspondiente.
Si no se dispone del documento público ni se puede obtener de forma notarial, se puede utilizar la vía del expediente de dominio, que es bastante más complejo y molesto. Mediante este se abre un procedimiento en el que se le deberán de aportar a un juez pruebas –posesión durante un tiempo para adquirir por usucapión, adquisición mediante cualquier contrato no elevado a escritura pública, etcétera- para que declare el bien inmueble como propio, de forma que con esa sentencia podamos acudir a la Oficina Registral e inscribir.
¿Debería adquirir un inmueble no inscrito en el Registro de la Propiedad?
Si la ocasión lo merece, el que un inmueble no esté inscrito en el Registro de la Propiedad no debería ser obstáculo suficiente para descartar la compra de un bien inmueble.
Sí que serán recomendables dos cosas: exigir que la adquisición se realice mediante cualquier documento del que un Notario pueda dar fe pública, y estar muy atento ante cualquier otro símbolo o indicio de desconfianza que pueda aparecer. Al fin y al cabo cada vez es más extraño encontrar inmuebles en venta no inscritos.
¿Qué derechos puedo inscribir en el Registro de la Propiedad?
En principio se podrán inscribir todos los llamados derechos reales , es decir, derechos obligatoriamente anexos a un inmueble concreto. Como ejemplo pueden servir el derecho de propiedad o dominio, de usufructo, servidumbres, hipotecas, anticresis, censos, etcétera.
Aún sin tratarse de derechos reales también podrán ser inscritos derechos de arrendamiento, opciones de compra, o incluso los estatutos de la propiedad horizontal que se trate.
En general y salvo excepciones muy concretas se puede trabajar de forma analógica entre el derecho de propiedad y el resto de derechos.
¿Cuánto cuesta registrar una propiedad en el Registro de la Propiedad?
No hay un coste fijo, sino que varía según el valor que se le otorgue al inmueble, en función de su ubicación y características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno y pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado.
La nota simple informativa , que verifica quién es el titular y propietario de un inmueble, se expide normalmente el mismo día o al día siguiente de solicitarla.
¿Es obligatoria la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad?
No, no es obligatorio inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad. Salvo algunas excepciones –la más importante es la obligación de inscribir préstamos hipotecarios- se puede adquirir, vender, poseer o ser propietario de cualquier bien inmueble sin necesidad de que esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, no es obligatoria la inscripción, pero garantiza seguridad jurídica al propietario, que ve protegidos sus derechos en los tribunales ante cualquier controversia. Además, que un inmueble cuente con documento registral facilita que pueda venderse o dejarse en herencia.
Cabe diferenciar el Registro de la Propiedad del Catastro , que es un registro administrativo en el que obligatoriamente deben inscribirse todos los bienes inmuebles con su correspondiente descripción (rústico, urbano…).
¿Qué se puede inscribir?
Cualquier acción que se refiera a la compra de un inmueble y la situación en que se encuentre: compraventa, hipoteca, arrendamiento, etc.
Por ejemplo, se pueden registrar tanto documentos privados como derechos reales del inmueble. Esto significa que en el Registro de la Propiedad se pueden inscribir servidumbres, embargos o hipotecas.
¿Caduca la inscripción?
La vigencia de la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad no tiene fecha de caducidad, no hace falta renovarla. Sin embargo, la cancelación registral de una hipoteca, carga o gravamen es un asunto muy distinto, por lo que no se deben confundir.
¿Cualquiera puede acceder a mi documento registral?
Se trata de documentos públicos pero antes de facilitarlos, el registrador de la propiedad debe constatar que existe un interés justificado y razonado para consultar el estado de una finca o inmueble.
¿En qué casos es conveniente consultar el Registro de la propiedad?
Cuando se va a adquirir una vivienda, es conveniente acudir al Registro de la Propiedad para saber a quién pertenece realmente la titularidad del inmueble y si tiene deudas pendientes, ya que una vez se compra el piso, se heredan sus cargas fiscales.
En el primer caso nos aseguraríamos de que la persona que vende el piso es el auténtico titular, mientras que en el segundo nos estaríamos asegurando de no firmar nada que nos comprometa más de lo estrictamente necesario.
¿Cuánto cuesta la información suministrada por el Registro de la Propiedad?
El importe de este servicio es de 19 euros, tanto por nota simple ordinaria como por nota de localización . Y el certificado cuesta 39€. Los impuestos aplicables en cada caso no se incluyen en este importe.
¿Qué valor tiene una Nota Simple del Registro de la Propiedad?
La Nota Simple del Registro de la Propiedad tiene un valor puramente informativo, lo que limita su uso. En caso de que haga falta un documento con carácter de certificado, es necesario solicitar una Nota Continuada. En el primer caso, se puede pedir a través de internet; mientras que para acceder a una Nota Continuada hay que acudir físicamente al Registro.
¿Qué datos necesito para solicitar una Nota Simple?
La forma más rápida de pedir una Nota Simple es aportar el número de finca registral o el Idufir . En caso de no conocerse este dato, hay que proporcionar, al menos, el DNI, NIE o CIF del titular de la vivienda y la dirección de la misma (calle, número y localidad).
¿Cuál es la diferencia entre los conceptos “nuda propiedad” y “usufructo” de un bien inmueble?
Estos conceptos distinguen entre propiedad y posesión. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietario. Es decir, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de otro derecho real denominado usufructo.
Por tanto, el usufructo es el derecho de goce o disfrute de una cosa ajena. El usufructuario puede utilizar y disfrutar del bien pero no puede enajenarlo ni disminuirlo sin la autorización del propietario.
¿Qué se realiza en el Registro de Propiedad y para qué?
En el Registro de la Propiedad se realiza la inscripción de actos de compras, ventas, hipotecas, embargos, servidumbres, resoluciones y demás derechos reales o contratos de bienes inmuebles con la finalidad de dar fe pública y enterar a terceros de dicho acto jurídico.
¿Qué información hay inscrita en el Registro de Propiedad sobre un inmueble?
La descripción del inmueble.
Los datos del titular (o titulares) del derecho o acto jurídico que se pactó.
Información sobre si está gravado (posee hipoteca o embargo) dicho inmueble.
¿Qué otra cosa se puede realizar en el Registro de la Propiedad?
Solicitar notas simples de los actos inscritos con valor informativo.
Solicitar certificaciones que sí poseen valor legal.
Liberar gravámenes.
Inscribir algunos documentos privados, como herencias de inmuebles.
¿Quién puede solicitar documentos en el Registro?
Toda persona puede solicitar información sobre cualquier inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Se recomienda realizar esta solicitud al momento de hacer una compra para verificar que no hay sorpresas con el inmueble en cuestión.
¿Es obligatorio registrar una propiedad?
No, pero brinda seguridad jurídica para futuros actos que desees realizar, ya que el registro es lo único que blinda la titularidad del derecho sobre ese inmueble. Sin embargo, sí es obligatorio realizar la inscripción cuando deseas hipotecar.
¿Cómo puedo enterarme de quién es un inmueble y si tiene hipotecas, embargos, etc…?
Obteniendo la publicidad del Registro de la Propiedad a través de la nota simple .
Se entiende por publicidad no el sentido vulgar de propaganda, sino el de que el Registro de la Propiedad es público para toda persona que tenga un interés legítimo.
El contenido de los libros del Registro es lo único que tiene que tener en cuenta la persona que los consulta. Cualquier pacto no reflejado en el Registro de la Propiedad entre el titular registral y otra persona, sólo tendrá efecto entre ellos y no frente a terceros.
La forma de acceder a esa publicidad es:
Nota Simple: Aunque la información es “sin garantía”, la práctica demuestra que es la más utilizada e incluso es la que usan habitualmente las entidades financieras para conceder sus créditos hipotecarios.
Certificado: La Certificación no sólo informa sino que da fe y el Registrador se responsabiliza de esa información. Se solicitará por aquella persona que tenga un interés legítimo. Las más usuales son:
Literales
De dominio
De dominio y cargas
De bienes de una persona
Negativas de personas o de fincas
¿Puedo inscribir un inmueble si el que lo vende no lo tiene inscrito en el Registro de la Propiedad?
Tracto sucesivo (Artículo 20 Ley Hipotecaria):
Para transmitir, gravar, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre bien inmueble debe constatar previamente inscrito ese derecho a favor de la persona que lo otorgue.
Ejemplo: si A tiene inscrito su derecho y vende a B que no lo inscribe, el Registrador denegará la inscripción de B a C porque B no es titular registral.
¿Qué papeles tengo que aportar para inscribir un inmueble de nueva construcción en el Registro de la Propiedad?
Obra terminada:
Licencia Municipal.
Certificado final de obra.
Escritura Notarial.
Carta Pago Hacienda (0,50% sobre valor obra).
Registro de la Propiedad.
Obra en construcción:
Licencia Municipal.
Certificación arquitecto o aparejador de que la obra declarada se ajusta a licencia.
Una vez finalizada, acta notarial de terminación de obra.
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Otras preguntas frecuentes sobre el Registro de la Propiedad Preguntas frecuentes sobre la nota simple Trámites con el Registro de la Propiedad Puede obtener online los siguientes documentos del Registro de la Propiedad:
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