¿Qué es una limitación o afección urbanística?
Una limitación o afección urbanística es una restricción legal impuesta sobre un inmueble (terreno o edificación) que condiciona su uso, aprovechamiento, edificación, reforma o transmisión, de acuerdo con la normativa urbanística vigente.
¿Qué significa esto en la práctica?
Que aunque seas propietario de un terreno o edificio, no puedes hacer con él lo que quieras, ya que el planeamiento urbanístico puede imponer condiciones específicas sobre ese inmueble.
Tipos comunes de limitaciones o afecciones urbanísticas:
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Calificación del suelo:
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¿Es urbano, urbanizable o rústico?
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Esto determina si puedes construir, qué tipo de edificaciones, y con qué características.
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Cesiones obligatorias:
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Algunos suelos deben ceder parte de su superficie al ayuntamiento (para calles, parques, equipamientos públicos, etc.) antes de poder edificarse.
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Retranqueos, alturas máximas, ocupación, edificabilidad:
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Limitan cómo se puede construir (tamaño, número de plantas, distancia a linderos, etc.).
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Afección a sistemas generales:
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Si el inmueble se ve afectado por una futura carretera, parque, vía pública, etc., puede ser objeto de expropiación o tener usos limitados.
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Protección patrimonial o ambiental:
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Algunos inmuebles tienen restricciones por estar en zonas protegidas, tener valor histórico, natural o paisajístico.
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¿Dónde consultar las afecciones urbanísticas de un inmueble?
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En el ayuntamiento correspondiente (área de Urbanismo).
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Mediante un certificado urbanístico.
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A veces también aparecen reflejadas en la nota simple registral (aunque no siempre con detalle).
Importancia práctica
Antes de comprar, vender o construir en un inmueble, es clave:
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Verificar si tiene limitaciones urbanísticas.
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Solicitar información urbanística oficial.
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Consultar con un arquitecto o técnico especializado.
Trámites sobre inmuebles que puede necesitar para ver una limitación o afección urbanística
Puede realizar online los siguientes trámites con el Registro de la Propiedad:
Obtener más información sobre las limitaciones o afecciones urbanísticas