Inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad

La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad es el acto por el cual se hace constar que un inmueble queda afectado como garantía del cumplimiento de una obligación, normalmente un préstamo concedido por un banco.

En España, la hipoteca no nace con la escritura notarial, sino con su inscripción en el Registro. Hasta ese momento, solo existe un derecho personal entre banco y deudor; la inscripción le da eficacia real frente a terceros.

La inscripción de la hipoteca en el Registro es lo que convierte el préstamo garantizado en un derecho real oponible a terceros, dando seguridad tanto a la entidad financiera como al sistema registral.

Requisitos para inscribir una hipoteca

1. Escritura pública de constitución de hipoteca

   • Otorgada ante notario.

   • Debe contener:

     • Identificación de prestamista (banco) y prestatario (cliente).

     • Importe del préstamo concedido.

     • Tipo de interés, comisiones y plazo de amortización.

     • Importe máximo de responsabilidad hipotecaria (capital + intereses + costas).

     • Descripción detallada de la finca hipotecada.

2. Pago de impuestos

   • La hipoteca está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), salvo excepciones.

   • Desde 2018, por ley, lo paga el banco prestamista (STS 27/11/2018 y RD-ley 17/2018).

3. Presentación en el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble.

   • Generalmente lo tramita el propio banco a través de gestoría.

Documentación necesaria

• Escritura pública de hipoteca.

• Justificante del pago del impuesto de AJD (a cargo del banco).

• Liquidación presentada en la Hacienda autonómica.

• Copia simple para el Registro (remitida telemáticamente por el notario).

Efectos de la inscripción

• Nacimiento del derecho real de hipoteca → el banco obtiene la garantía real sobre el inmueble.

• Publicidad registral → cualquiera puede conocer la existencia de la hipoteca.

• Preferencia y prioridad → determina el rango frente a otras hipotecas o cargas posteriores.

• Ejecución hipotecaria → el banco podrá ejecutar la finca directamente si no se paga el préstamo.

• Seguridad jurídica → tanto para el banco (garantía) como para terceros (conocimiento de cargas).

Costes asociados

• Notaría: depende del capital hipotecario (aprox. 0,2 – 0,5 %).

• Registro de la Propiedad: aranceles según responsabilidad hipotecaria (aprox. 100 – 300 €).

• AJD: variable según comunidad autónoma (0,5 – 1,5 %), a cargo del banco.