La anotación preventiva en el Registro de la Propiedad es un asiento registral provisional que sirve para dar publicidad y asegurar la eficacia de ciertos derechos, demandas o medidas cautelares sobre un inmueble, aunque todavía no se hayan consolidado de forma definitiva.
Se usa como medida de advertencia y protección frente a terceros, reservando prioridad en el Registro mientras se resuelve el procedimiento o se completa el título.
Características principales
- Naturaleza provisional → no tiene vocación de permanencia, a diferencia de la inscripción.
- Plazo de vigencia limitado → por regla general, 4 años (prorrogables en algunos casos).
- Función cautelar → protege un derecho en trámite o pendiente de resolución.
- Requiere título válido → normalmente mandamiento judicial, resolución administrativa o escritura notarial.
Principales supuestos de anotaciones preventivas
Por mandato judicial:
- Embargos preventivos o ejecutivos → para asegurar el pago de deudas.
- Demandas judiciales → sobre la propiedad o derechos reales de un inmueble.
- Prohibiciones de disponer → acordadas por el juez.
- Litigios sucesorios → anotación a favor de herederos hasta la adjudicación definitiva.
Por mandato administrativo:
- Embargos administrativos → impuestos, deudas con la Seguridad Social, etc.
- Expropiaciones forzosas en trámite.
Por título notarial:
- Derecho de opción de compra → cuando se pacta y se lleva al Registro.
- Arrendamientos inscribibles que aún no cumplen todos los requisitos para su inscripción definitiva.
Por defectos en la inscripción.
-
Anotación de suspensión o defecto subsanable → protege al presentante mientras corrige los errores en el título.
Documentación necesaria
- Mandamiento judicial o administrativo → en la mayoría de casos.
- Escritura notarial → si deriva de un contrato (ej. opción de compra).
- Liquidación de impuestos → cuando proceda (AJD).
- Presentación en el Registro de la Propiedad competente.