¿Qué es la Nota Simple del Registro de la Propiedad?


¿Qué es la Nota Simple del Registro de la Propiedad?

La Nota Simple del Registro de la Propiedad es un extracto sucinto del contenido de los asientos relativos a la finca, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de los derechos inscritos sobre la misma, y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo, se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos.

La Nota Simple del Registro de la Propiedad es un documento en el que se recogen diferentes aspectos de la situación jurídica de un bien inmueble determinado.

Los aspectos que recoge la nota simple del registro de la propiedad tienen que ver con:

  • La titularidad: El nombre del titular o titulares, y la forma de la titularidad. Conocer el propietario del inmueble, además de la participación de la finca en posibles zonas comunes.
  • Cargas: Información sobre posibles cargas, si la vivienda está hipotecada o tiene algún tipo de embargo. Las cargas que tenga el bien inmueble pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
  • Descripción: Información acerca de las características de la finca, como su localización, la superficie útil y construida, la parcela, la división horizontal o el número de referencia catastral. Además, deberá constar si se dispone de algún tipo de régimen especial, como la protección pública.

Con la Nota Simple sabrá la situación en que se encuentra actualmente cualquier inmueble.

La Nota Simple es el documento que contiene la información inscrita en el Registro de la Propiedad sobre un determinado bien inmueble.


¿Qué descripción hace la Nota Simple del inmueble?

La Nota Simple del Registro de la Propiedad en primer lugar identifica el tipo de finca: solar, prado, casa, elemento de una comunidad de propietarios, etc…

A continuación la describe físicamente, debiendo indicar los metros cuadrados y los linderos al norte, sur, este y oeste, ubicándola en una dirección y localidad concreta. Lo de los metros cuadrados tiene su trascendencia, lo de los linderos también, aunque lógicamente, estos a veces están sin actualizar. También puede haber una descripción de posibles usos de la finca. En muchos casos, consta también la clasificación urbanística, y en las comunidades de propietarios el coeficiente de participación, básico para ejercer el derecho al voto en la comunidad y para determinar la cuota en los gastos.


¿Qué es la finca registral que aparece en la Nota Simple?

La Nota Simple indicará el número registral de finca. Es posible que también aparezca identificada por el idufir, que es un número exclusivo de dicha finca para todos los Registros, un sistema mucho más novedoso. Si es urbana, puede constar así mismo la referencia catastral.

La finca registral es el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad.

La Nota Simple explicará la descripción física de la finca registral: número de metros cuadrados, ubicación de los linderos en toda su superficie, dirección y localidad concretas, etc.

En algunos casos, en la Nota Simple también figura un pequeño texto proponiendo el tipo de uso que se le puede dar a la finca, lo cuál es un dato fundamental por ejemplo, para saber si edificable o no.

En el caso de que la finca se encuentre dentro de una urbe, puede constar la referencia catastral.


¿Qué es la titularidad de la finca que aparece en la Nota Simple?

La Nota Simple del Registro de la Propiedad identifica al titular o titulares de la finca, es decir, a los propietarios en ese instante de tiempo. En este paso, en ocasiones aparecen sorpresas cuando por ejemplo una propiedad es fruto de una herencia y es necesaria la firma de todos los herederos para hacer efectiva la compra.

La Nota Simple examina a quién corresponde dicha finca, quién es su propietario o propietarios actuales. Identificará al propietario o propietarios, en ocasiones pudiendo incluir la identificación fiscal, indicando si lo ha adquirido como privativo o ganancial (en estos caso puede o no aparecer el otro cónyuge, aunque es lo más frecuente). Nos dirá cómo se ha adquirido la condición de propietario (compraventa, herencia, etc), lo que puede ser muy relevante, dándonos información sobre el documento que se inscribió y quién (generalmente un notario) y cuándo lo emitió.

También puede ser que en la Nota Simple se especifique la identificación fiscal para saber si los propietarios lo han comprado como bien privado o en gananciales.


¿Qué son las cargas registrales de la finca?

La Nota Simple nos indica si hay o no cargas registrales, es decir, limitaciones al uso o propiedad de la finca: hipotecas, servidumbres, alquileres, etc. Si hay más de una en la nota, se ordenan en función del momento de su inscripción, de forma que a la hora de poder afectar a la finca, las anteriores en dicho orden prevalecen sobre las siguientes. Es posible que estas cargas realmente no estén vigentes, pero no hayan sido eliminadas del Registro de la Propiedad, al no aportarse la documentación necesaria para ello.

Las entidades financieras suele ser el primer dato en el que se fijan para la valorar la concesión de un préstamo hipotecario. Esto se conoce como cargas registrales, y habla sobre las limitaciones al uso de la finca.

Puede ocurrir que haya más de una carga, entonces se ordenan en función de la fecha de inscripción.

También puede pasar que la Nota Simple del Registro de la Propiedad refleje algunas cargas que ya no estén vigentes en el momento de su solicitud. En motivo seguramente es, porque no han sido eliminadas del registro por los propietarios o no se ha aportado la documentación necesaria para hacerlo.


Anotaciones y notas marginales que pueden aparecer en la Nota Simple

Este apartado hace referencia a información complementaria que puede aparecer en la Nota Simple:

  • Afecciones legales: En determinados casos, y en función del impuesto, la finca puede quedar afecta fiscalmente a una posible comprobación fiscal por las transmisiones, contratación de hipoteca, etc que hayamos firmado sobre ella. Esto quiere decir que si el propietario que figure antes de nosotros no ha pagado alguno de estos impuestos, la finca responderá de ellos durante 4 años.
  • Afecciones urbanísticas: Este punto es muy similar al anterior con respecto a las obligaciones de contribuir en gastos en una junta de compensación acerca de urbanizar una determinada zona. Suelen necesitar un análisis personalizado.
  • Embargos y Demandas: Todos aquellos que afecten a la finca figurarán en la Nota Simple.
  • Suspensión de la fe pública registral: Esto hace referencia al momento en que se inscribe la finca a través de un método concreto. Puede ser que aparezcan durante dos años terceros que nos las puedan quitar invocando un mejor derecho.

Otra información que puede aparecer en la Nota Simple de un inmueble

En la Nota Simple constan las prohibiciones o restricciones que afectan a los titulares o derechos inscritos.

También pueden aparecer en la Nota el total de metros cuadrados construidos y porcentaje de zonas comunes, cuota de mantenimiento común y su participación.

Límites de la propiedad: Todos los cargos, deudas, servidumbres o gravámenes que limitan el uso de la propiedad, es decir, hipotecas, derechos de paso, derechos de vista, impuestos municipales impagos, deudas comunitarias, deudas privadas, embargo pendiente de resolución legal, derecho de usufructo, procedimientos de ejecución hipotecaria, etc.

Clasificación de la propiedad, es decir, residencial, agrícola, VPO (‘Vivienda de Protección Oficial’; vivienda social)

Si hay una hipoteca contra la propiedad, en la Nota Simple aparecerá una visión general de los detalles básicos: monto total adeudado, número total de años para reembolsarlo, cantidad de cuotas mensuales, deuda pendiente, tasa de interés aplicable, tasa de interés de incumplimiento, responsabilidad total de la hipoteca, etc.

A veces en la Nota Simple aparece incluso la referencia catastral.


¿La información de la Nota Simple es siempre precisa?

No, porque puede haber modificaciones en la finca que no han sido inscritas en el Registro de la Propiedad. Los límites, particularmente para la propiedad rural, son nebulosos en el mejor de los casos, ya que los límites se describen sujetos a los nombres de los vecinos que pueden estar muertos hace mucho tiempo. También la descripción de la propiedad puede ser parcialmente inexacta. Por ejemplo, si el propietario ha emprendido obras para renovar la propiedad o ha hecho extensiones, obviamente no se registrarán en el Registro de la Propiedad  y no aparecerán en la Nota Simple.

En el caso de la propiedad rural, muchos propietarios se aprovecharon de una laguna legal y al usar una licencia para “aperos” (choza de cobertizo rural) se construyó una villa de lujo con piscina. En el Registro de la Propiedad, la descripción de la propiedad permanecerá como la tierra agrícola original con un huerto de naranjos con una pequeña choza de herramientas de 10 metros cuadrados. Si este propietario planea vender la propiedad sin haber actualizado los detalles en el Registro de la Propiedad, no parecerán en la Nota Simple y el comprador tendrá problemas para obtener financiación de un prestamista. El prestamista solo verá tierras rurales, mientras que en realidad puede haber una propiedad en la tierra. El prestamista solo prestará un pequeño porcentaje del valor en función de lo que considere que vale la tierra rural, que será considerablemente menor. El vendedor se verá obligado a actualizar los detalles en el Registro de la Propiedad si desea vender.

La Nota Simple es como tomar una fotografía legal de una propiedad en un momento determinado. Es preciso en ese momento, pero puede cambiar con el tiempo. Si solicita una Nota Simple una semana y la semana siguiente se le impone un cargo, obviamente no aparecerá en la Nota Simple de la semana anterior. Entonces, básicamente, una propiedad tiene un estatus legal dinámico que está sujeto a cambios a lo largo del tiempo. La Nota Simple toma una imagen fija del estado legal en un momento dado solamente.


¿Qué hago si la información de la Nota Simple no es correcta?

El propietario de la finca necesita repararlo él mismo, a su cargo. Normalmente necesitará contratar a un abogado para solucionar la inexactitud.

En el ejemplo anterior, donde se construyó una villa en un terreno rural, el abogado deberá redactar lo que se conoce como “Declaración de Obra Nueva” (Escritura de obra nueva).

El propietario tendrá que pagar los impuestos asociados al ayuntamiento para esta extensión y solo así se podrá firmar esta nueva escritura ante notario.

Una vez que el notario firme la nueva escritura de construcción, se presentará en el Registro de la Propiedad.

Los detalles del Registro de la Propiedad se actualizarán automáticamente después de algún tiempo para que coincida con los cambios realizados en la propiedad después de la nueva escritura de construcción.

Después de esto ya aparecerá en la Nota Simple la actualización de la finca.


¿La Nota Simple está firmada?

La Nota Simple no está firmada., es meramente informativa, si necesita un documento firmado tiene que obtener el certificado de inmueble.

Una nota simple es un documento no certificado que solo es adecuado para fines de información general. Una nota simple no tiene validez legal como prueba. Si hay algún error en él, nadie es responsable.

Si necesita un documento vinculante legalmente aceptado, debe solicitar el certificado o certificación, firmado y sellado por el propio Registrador, que es un documento público y se puede utilizar en cualquier procedimiento legal. Con el certificado, si hay algún error, el Registro de la Propiedad es responsable.


¿Dónde se guarda o almacena la Nota Simple?

La Nota Simple no está guardada o almacenada en el Registro de la Propiedad, se hace en el momento de la solicitud, ya que es realmente un extracto de los Libros de la finca, por lo que no se guarda o está guardada en ninguna parte.

Los Libros donde están inscritas las fincas si se almacenan físicamente en el Registro de la Propiedad, y el custodio es el Registrador asistido por otros funcionarios públicos.


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